Como abogado y franquiciado de Best House y Best Credit, aunque la empresa franquiciadora no forma parte de mis clientes, profesionalmente me atrae poderosamente la atención que tras casi 30 años concediendo franquicias inmobiliarias en España (desde 1991), a cientos de franquiciados, con una garantía contractual de recuperación del canon de entrada (artículos 26 y 27 del contrato de franquicia), el 100% de las escasas demandas presentadas por franquiciados por el supuesto incumplimiento por parte del Franquiciador de la precitada garantía se desestimaron por completo con condena de los franquiciados en costas, sin excepción alguna.
Aunque se iniciaron 2 procesos judiciales por el mismo motivo, que no llegaron a juicio al ser archivados por los jueces al carecer de fundamentos (JI nº5 Barcelona DP nº1472/2010-P/JI nº28 Barcelona DP nº3948/2014-C.) en total se presentaron 7 demandas con las siguientes sentencias de primera instancia y apelación, todas desestimando por completo las pretensiones de los franquiciados de recuperar el canon de entrada de la franquicia incumpliendo lo pactado contractualmente.
Sentencias del: 18 de Junio de 2015 por el Juzgado 43 de Barcelona con autos 1265/2014, del 3 de octubre de 2016 dictada por el juzgado 29 de Barcelona con autos 427/2015-D2, del 7 de febrero de 2017 dictada por el Juzgado 29 de Barcelona con autos 427/2015-D2/ del 7 de febrero de 2017 dictada por el juzgado 36 de Barcelona con autos 299/2015-4 / del 11 de mayo de 2017 dictada por la audiencia provincial 17 de Barcelona rollo 1257/2015 / del 23 de octubre de 2017 dictada por el juzgado 20 de Barcelona con autos 341/16-D2, del 14 de marzo de 2018 dictada por la audiencia provincial 13 de Barcelona rollo 1396/16-1, del 18 de Abril de 2018 dictada por la audiencia provincial 17 de Barcelona nº 677/17-G y del 5 de Octubre de 2018 dictada por la audiencia provincial 13 de Barcelona nº 1511/16-1.
La absoluta totalidad de las sentencias presentadas, tanto de primera instancia como de apelación, son unánimes en juzgar legal la no recuperación del canon de entrada por parte de los franquiciados, al no haberse cumplido las condiciones de la garantía contractual de recuperación del canon de entrada de la franquicia, estipuladas en los artículos 26 y 27 y en el anexo 8 del contrato de franquicia, así como en la información precontractual recibida por los franquiciados, las cuales requieren expresamente: «La cesión a un tercero» («franquiciado adquiriente») «de los derechos de franquicia», precisando que, “cuando se produzca dicha cesión» «el Franquiciador tendrá» «sobre la cesión» «un derecho prioritario» que puede decidir ejercer o no, puesto que se trata de «un derecho» que, por definición, “no es una obligación» de «comprar al franquiciado cedente sus derechos de franquicia» «al mismo precio que haya sido ofrecido al franquiciado adquiriente».
En consecuencia de lo anterior, los jueces confirman que, según la voluntad de las partes estipulada en el contrato de franquicia:
- La recuperación del canon de entrada se debe realizar mediante «la cesión a un tercero de los derechos de franquicia».
- Para poder ceder dichos derechos, el contrato de franquicia correspondiente debe mantenerse vigente puesto que si fuera resuelto los derechos de franquicia se encontrarían extintos y por lo tanto no se podrían transmitir.
- Para mantener el contrato de franquicia vigente, el franquiciado deberá seguir cumpliendo con sus obligaciones contractuales, puesto que, de no hacerlo, el contrato de franquicia resultaría resuelto de pleno derecho, imposibilitando la cesión de los derechos del mismo.
Es decir, que entre otras obligaciones contractuales, el franquiciado no deberá incumplir las siguientes obligaciones hasta la realización de la cesión y la recuperación del canon de entrada:
a) La obligación estipulada en el artículo 8 punto 5 del contrato de franquicia de «explotar efectivamente, la o las actividades objeto de la franquicia mediante los medios de trabajo, prestaciones y servicios puestos a disposición del FRANQUICIADO por el FRANQUICIADOR durante la vigencia del contrato de franquicia».
El incumplimiento de la precitada obligación mediante «la decisión unilateral del franquiciado de no proseguir la explotación» de la franquicia prevista en el artículo 25 punto 6 del contrato de franquicia, facultará al Franquiciador para «resolver» de «pleno derecho» «automáticamente el contrato».
b) La obligación estipulada en el artículo 23 del contrato de franquicia de pagar al Franquiciador los royalties mensuales
-«por la concesión de los derechos de franquicia».
-«por cada zona de exclusividad» «objeto de los precitados derechos de franquicia».
De conformidad con las estipulaciones del artículo 25 punto 2 del contrato de franquicia, en caso de «incumplimiento persistente» de la precitada obligación, «un mes después de haber» sido notificado a al franquiciado, el contrato de franquicia «será automáticamente resuelto de pleno derecho».
En ambos casos, la resolución de franquicia tendría como consecuencia la extinción de los derechos de franquicia y, por lo tanto, la imposibilidad de cederlos legalmente a un tercero y, por consiguiente, no permitiría la recuperación del canon de entrada de la franquicia.
En conclusión: Salvo en el caso de los contratos de franquicia firmados a partir del 1 de Mayo de 2015 que pueden empezar a recuperar el canon de entrada desde el 1er día con todas las operaciones inmobiliarias y financieras relativas a la comercialización de los inmuebles de bancos y entidades financieras captados por la central, la única forma, conforme a derecho, de recuperar el canon de entrada de la franquicia es cumplir estrictamente y exclusivamente lo pactado por ambas partes en el contrato de franquicia en cuanto a derechos («cesión de los derechos de franquicia») y obligaciones («explotar efectivamente la franquicia y pago de los royalties mensuales»).
Lo precitado viene avalado, no solamente por los jueces, sino por casi 30 años de práctica y muchos franquiciados antiguos que pueden acreditar que, de los franquiciados que solicitaron la recuperación del canon de entrada, ninguno de los que lo intentaron sin cumplir el contrato lo ha conseguido. Sin embargo, todos los que lo hicieron cumpliendo el contrato recuperaron el canon de entrada de su franquicia, tal y como acreditan las facturas de los franquiciados cedentes a la empresa franquiciadora.
